Налоги и коммунальные платежи

Все физические и юридические лица, являющиеся собственниками жилья в Черногории, должны платить налог на имущество. Ежегодный налог на недвижимость в Черногории составляет 0,08-0,8% от кадастровой стоимости объекта (с учетом его естественного износа). Чем больше площадь дома или квартиры, тем выше налог. Налог имеет градацию в сторону увеличения при расположении объекта в популярных туристических зонах и районах с развитой инфраструктурой.Черногория пользуется европейской моделью коммунальных платежей: деньги платятся за то количество ресурсов, которое было реально израсходовано. За вывоз мусора взимается пошлина – около €5-6 с квартиры и €8-12 с дома в месяц. Абонентская плата за телефон – €5 в месяц.

Также в зависимости от показания счетчика оплачиваются ежемесячно следующие услуги: свет – около 11 центов за один кВт/ч в период с 23.00 до 7.00 и около 15 центов в остальное время дня (в зимний отопительный сезон ночной тариф не применяется); вода – от 30 центов в поселках до €1,20 за кубометр в городах и туристических зонах (в среднем на семью из 4-х человек достаточно в месяц 10-15 кубометров).

Счета на оплату коммунальных услуг, как и в России, опускаются в почтовый ящик. Оплачиваются они в любом ближайшем отделении банка или почтовом отделении. Несмотря на то, что счета написаны по-черногорски, затруднений в понимании их возникнуть не должно: любую цифру можно проверить по счетчикам. К тому же черногорский язык россиянам относительно понятен.

На побережье Черногории ни в один населенный пункт газ не проведен. Однако можно купить газовую печь и баллон, что будет намного дешевле электропечи. Цены на газовые печи – от €20 до €300. Заправленный газом баллон стоит €60. Обмен опустошенного баллона на заправленный стоит €12,50. А одного баллона в среднем хватает на три месяца (на семью из четырех человек).

За электроэнергию нужно платить без задержек: с июня 2008 года в Черногории практикуют отключение от электросети тех, кто не платит свыше двух месяцев или чей долг превысил €300. На практике – отключение производится за просрочку от пяти-шести месяцев. За просрочку оплаты за воду и вывоз мусора таких жестких мер пока не ввели, но злоупотреблять этим не стоит.

Сдача недвижимости в аренду

Купив недвижимость в Черногории, можно сдавать ее в аренду – это обеспечит хороший и стабильный доход от туристов, особенно в разгар летнего сезона, когда спрос на комфортабельные места под солнцем стремительно возрастает.

Что касается аренды, черногорские законы не делают различий между иностранцами и гражданами страны. Единственное, что необходимо иностранцам, чтобы сдавать недвижимость, – это быть ее собственником.

Чтобы сдавать в аренду дом или квартиру, иностранцу нужно получить разрешение властей области. Кроме копии загранпаспорта,  требуется предъявить всего два документа:

  1. Документ, подтверждающий право собственности на сдаваемое жилье с копией плана (его выдает кадастровая служба областного центра, на территории которого находится сдаваемое жилье, по-русски это называется Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).
  2. Документ, свидетельствующий о том, что дом подключен к электросети.

Срок действия разрешения – до года. Независимо от того, когда будет сдаваться жилье, летом или зимой, его необходимо продлевать ежегодно.

Получение разрешения на сдачу недвижимости в аренду стоит недорого. Кроме административного сбора оплачивается работа комиссии (€30-40), которая в каждом конкретном случае должна выявить, соответствует ли жилье минимальным жилищно-техническим условиям для сдачи в аренду (то есть, можно ли в нем жить).

После получения разрешения физическому лицу необходимо провести категоризацию сдаваемого жилья. Для чего нужна категоризация и что это такое? Данная процедура была введена Министерством туризма Черногории с целью разделить все сдаваемое жилье по классам – от самого простого до элитного. По сути дела, такое разделение аналогично гостиничному, но категорий для частных домов всего четыре.

Рекомендуется проводить категоризацию одновременно с получением разрешения, пока заседает комиссия (в таком случае не придется дополнительно платить €30-40 за ее повторный сбор). Только с этими двумя решениями комиссии можно начать сдавать недвижимость в аренду.

Сумма налога с аренды зафиксирована на уровне €98 в месяц. Столько платят лица, не работающие в Черногории, так как в эту сумму включены все социальные взносы. Если же жилье сдается работающим физическим лицом, сумма налога составит €68 в месяц – из нее вычитаются социальные взносы.

Физическому лицу можно сдавать не больше семи комнат или 15 койко-мест одновременно. Если жилых помещений в доме больше, разрешение все равно будет касаться только семи. Остальные комнаты сдавать нельзя: такой вид деятельности приравнивается к туристическому бизнесу и не может оформляться как дополнительный приработок. Чтобы избежать штрафов и санкций, можно зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя или учредить акционерное общество.

Доход от аренды может составлять от 5% до 12% годовых. Особенно выгодна сдача недвижимости в столице страны, Подгорице.

Управляющие компании

Если у собственника нет возможности постоянно находиться в Черногории, стоит воспользоваться услугами управляющей компании, чтобы проследить за жильем во время отсутствия владельца, а также подыскать арендаторов. Как правило, в роли управляющих компаний выступают фирмы-застройщики. Они берут на себя оплату счетов за электроэнергию и за воду, осуществляют охрану объекта и уборку общих территорий.

Немаловажную роль управляющая компания играет и в случае присутствия собственника жилья в стране. Надежная фирма не только обеспечивает содержание комплекса, но и помогает жильцам решать бытовые проблемы (для многих иностранцев это затруднительно в незнакомой стране).

Оплата услуг управляющей компании осуществляется раз в год. И необязательно ехать для этого в Черногорию. Можно осуществлять оплату при помощи счета в банке. Стоимость этих услуг различается в зависимости от объекта недвижимости, выбранной компании и пакета услуг.

Продажа недвижимости в Черногории

Процедура продажи недвижимости для иностранцев такая же, как и для черногорцев. Для этого понадобятся следующие документы: при продаже квартиры – только Лист непокретности (свидетельство о праве собственности), при продаже дома дополнительно требуется копия плана.

Можно продавать недвижимость в Черногории самостоятельно, разместив объявление в СМИ. Но удобнее и безопаснее осуществлять сделку через агентство недвижимости. Для этого открывается банковский счет, на который впоследствии поступают деньги от покупателя. В нотариальной конторе стороны подписывают договор купли-продажи.

Если у продавца нет возможности приехать в Черногорию или отсутствует желание вести сделку самому, по доверенности договор может подписать работник агенства недвижимости или адвокат (любое доверенное лицо).

Особенности ведения бизнеса в Черногории

Иностранец может быть учредителем черногорской фирмы. При этом есть всего два вида деятельности, куда на территории Черногории иностранцы не допускаются. Это производство и продажа оружия и какая-либо деятельность в национальных природных заповедниках и приграничных территориях.

Зарегистрировать предприятие можно в течение недели. По форме собственности это может быть  ООО (d.o.o.), АО (a.d.), партнерство как с неограниченной (o.d.), так и с ограниченной ответственностью (k.d.), а также филиал иностранной компании (Part of a foreign company).

Для регистрации партнерств и филиала уставной капитал не требуется. Для учреждения общества с ограниченной ответственностью уставной капитал нужен, но его минимальный размер может быть €1. Минимальный капитал для открытия акционерного общества должен составлять €25 тыс. При этом учредителям не обязательно быть резидентами Черногории, местный соучредитель не требуется.

Для регистрации необходимо подать акт об учреждении предприятия и его устав (статут) в Центральную регистрационную палату Коммерческого суда в Подгорице.

Плата за сертификацию в зависимости от количества документов и страниц в них составляет от €30 до €100. Через четыре дня компания регистрируется, ей присваивается регистрационный номер, за это необходимо заплатить еще €10. Затем надо получить идентификационный номер налогоплательщика в местном налоговом органе, это происходит за два-три дня, плата не взимается. Далее открывается счет в одном из местных банков, это также бесплатная процедура, которая осуществляется за один-два  дня.

Подготовкой пакета документов на сербском языке для регистрации фирмы обычно занимается адвокат, стоимость его услуг около €400-500, включая все таксы и сборы.

С дальнейшим бухгалтерским сопровождением и налоговой отчетностью могут помочь специализированные компании, которые досконально разбираются в тонкостях ведения дел юридических фирм в Черногории. Как правило, риэлторы могут подсказать координаты таких фирм, иногда они сами занимаются такой деятельностью. Стоимость услуг бухгалтерской фирмы - от €80 до €200 в месяц.

Остались вопросы? Обращайтесь!
Наш менеджер свяжется с
Вами в течении 2 часов
Написать нам
Или звоните по телефону 8 9600671919